Falta de intimação pessoal do devedor anula leilão extrajudicial de imóvel
Fonte: Consultor Jurídico
A notificação por edital em alienação fiduciária de imóvel só é válida após o
esgotamento de todas as tentativas de intimação pessoal do devedor sobre o
leilão. A falha nesse procedimento gera vício insanável e a nulidade dos atos de
alienação.
Com base nesse entendimento, a ministra Daniela Teixeira, do Superior Tribunal
de Justiça, deu provimento a um recurso especial para anular dois leilões
extrajudiciais promovidos por um banco e determinou a marcação de novas datas
com a devida comunicação prévia.
O litígio teve origem após uma mulher firmar um contrato de alienação fiduciária
em 2019 com a instituição financeira. Diante da inadimplência, o banco
consolidou a propriedade e promoveu as praças do bem em junho e julho de
2020. A devedora ajuizou uma ação anulatória com a alegação de que tomou
conhecimento da venda apenas por terceiros, sem receber notificação direta,
conforme exige a legislação.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou o pedido da autora. A corte
estadual considerou os atos válidos porque o credor tentou avisar a cliente no
endereço do contrato e do imóvel por correio, e-mail e telegrama, além de
publicar editais em jornais de grande circulação. Inconformada, a mutuária
recorreu ao STJ argumentando violação ao artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei
9.514/1997, dispositivo incluído pela Lei 13.465/2017.
Ao analisar o recurso, Daniela Teixeira acolheu os argumentos da devedora. A
relatora explicou que a norma vigente a partir de 2017 tornou obrigatória a
intimação pessoal sobre a data, a hora e o local da venda, ainda que o cliente já
tenha sido intimado na etapa anterior para a purgação da mora.
A julgadora observou que a ré não comprovou a efetiva ciência da mutuária sobre
as datas agendadas e que o banco precipitou a notificação pública.
“O simples envio de correspondências ou a publicação de editais não supre a
exigência legal de intimação pessoal, especialmente em se tratando de contrato
firmado após a Lei 13.465/2017, que expressamente introduziu tal requisito”,
ressaltou a ministra.
Ela ponderou, contudo, que a nulidade incide apenas sobre as tentativas de
alienação e seus atos subsequentes. Daniela destacou que a falha na intimação
não reverte a propriedade já consolidada pelo credor fiduciário, exigindo-se
apenas a marcação de novos leilões com o respeito às regras de transparência.
O advogado Orlando Anzoategui Junior atuou na causa pela devedora.
REsp 2.154.389